Строителен надзор е технически термин, свързан с процесите по изграждане на различни инфраструктурни обекти. Неговата задача е да гарантира, че всеки строеж се изпълнява в съответствие с одобрен проект, технически стандарти, законова и нормативна уредба, така че да се осигури безопасността, качеството и дълготрайността му.

Какво представлява строителният надзор

Горното кратко описание може да Ви даде базова представа какво представлява строителният надзор. В страната има десетки лицензирани фирми и лица, които са ангажирани с този процес. Нека разгледаме подробно тяхната дейност.

Основни задължения на строителния надзор

Осигуряването на съответствие между проект и изпълнение е основно задължение на строителния надзор. Надзорникът е натоварен с отговорности, предотвратяващи нередностите и нарушенията при изпълнение на строителните дейности. Той е свързващото звено между инвеститор, изпълнител и държавни институции.

Проверка за съответствие

Задача на строителния надзор е да контролира изпълнението на строителния процес да протича в съответствие с одобрения проект, чертежи и спецификации. При откриване на нередности в неговите правомощия е да изиска да бъдат извършени коригиращи дейности. Ако несъответствията не бъдат отстранени, може да се стопира строежа.

Използвани материали

Контролът върху използваните материали е друг важен аспект от дейността на строителния надзор. Те трябва да покриват изискуемите стандарти за безопасност и качество. За целта в правомощията на надзорника е да изисква сертификати за съответствие или извършване на лабораторни тестове.

Контрол над мерките за безопасност

Мерките за безопасност на строителния обект и контролът върху тях са от ключово значение. На задълбочени проверки подлежат използването на лични предпазни средства, сигурността на съоръжения като кранове и елеватори, стабилността на скелетата, укрепването на изкопите и т.н.

Координиране на процеса

Посредством поддържането на постоянна връзка с всички участници в строителния процес, надзорникът успешно координира неговото правилно протичане. Сред задълженията на строителния надзор е да информира регулярно инвеститора относно хода на строителните дейности, възникналите проблеми и предприетите мерки за тяхното отстраняване.

Посредническа функция

Строителния надзор изпълнява посредническа функция, осъществявайки връзката между строителя, инвеститора и контролните органи от страна на държавата. Надзорникът гарантира, че всички дейности се извършват в съответствие с изискванията на българското законодателство. Той може също да представлява инвеститора пред съответните институции, подавайки всички необходими документи за въвеждане на обекта в експлоатация.

Подписване на актове и протоколи

По време на целия строителен процес се изготвят и подписват различни актове и протоколи, удостоверяващи неговия прогрес. Строителният надзорник трябва да положи своя подпис под всеки един от тях, за да бъдат приети те като основание за издаване на разрешение за пускане в експлоатация.

Кога строителният надзор е задължителен

Строителният надзор е задължителен за строежи от определени категории. Съгласно Закона за устройство на територията (ЗУТ) това са обекти от висок клас с обществено значение или криещи потенциален риск за сигурността и околната среда.

Видове строежи според ЗУТ

Според своето предназначение, сложност и обществена значимост строежите попадат в различни категории. На тази основа в ЗУТ се определя и необходимостта от строителен надзор над тях.

Задължителен надзор

Строителният надзор е задължителен за строежите от първа, втора и трета категория. Това обикновено са обекти с висока сложност и голямо обществено значение. За тях се осигурява пълен контрол над използваните материали, стриктното изпълнение на проекта, техническите стандарти, техниката на безопасност.

• Първа категория

Към нея спадат големи инфраструктурни обекти като магистрали, летища, пристанища, железопътни линии, атомни електроцентрали, язовири и други съоръжения от стратегическо значение.

• Втора категория

Обекти като градски булеварди, жп гари, топло и водоснабдителни мрежи с национално значение, спортни съоръжения, стадиони и зали, търговски центрове с голяма площ и други подобни са част от тази категория.

• Трета категория

В нея влизат жилищни и обществени сгради с височина над 15 метра, промишлени предприятия, болници, училища, хотели, логистични бази и други подобни обекти.

Строителство без надзор

Строежи с по-малък мащаб могат да бъдат причислени към четвърта и пета категория. Те могат да бъдат извършвани без надзор, но при определени условия такъв може да бъде изискан. Това става по преценка на инвеститора, в случай че той иска да избегне потенциални проблеми с изпълнителя или институциите.

• Четвърта категория

В тази категория попадат еднофамилни жилищни сгради с височина до 10 метра, малки производствени предприятия, селскостопански постройки и търговски обекти с ограничена площ. Ако се спазват всички нормативни разпоредби и проектът е изготвен от правоспособен проектант, за тези строителни обекти надзорът не е задължителен.

• Пета категория

В нея влизат сгради с до 7 метра височина, малки постройки, временни конструкции и леки строежи като беседки, огради и гаражи. При тях строителният надзор не е задължителен, но естествено трябва да се спазват стандартите за безопасност и конструктивна устойчивост.

Санкции при липса на надзор

Липсата на задължителен строителен надзор може да доведе до сериозни санкции и административни наказания.

Спиране на строителните работи

Ако се установи, че за строежи от първа до трета категория не е осигурен задължителният по закон надзор, контролните органи могат да спрат работата по тях.

Налагане на глоби

За инвеститора и строителите, не спазили законовите разпоредби, се предвиждат високи парични глоби. Техният размер се определя от мащаба на строежа и неговата значимост.

Отказ от въвеждане в експлоатация

В случай, че обектът е изграден без изисквания от закона строителен надзор, за него може да бъде постановен отказ от въвеждане в експлоатация. Това означава, че няма да бъде издадено разрешение за ползване.

Разпореждане за премахване на строежа

Ако се установи, че строителният обект е бил завършен без участието на строителен надзор и поради това не отговаря на стандартите, за него може да бъде издадена заповед за премахване като незаконен строеж.

Упражняване на строителен надзор

За упражняване на строителен надзор има определени изисквания към фирмите и лицата, предлагащи тази дейност. Най-важните от тях са:

Квалификация

За да могат да осъществяват строителен надзор, съответните лица трябва да притежават квалификация и опит в строителството. Такива специалисти са строителните инженери, упражняващи контрол върху конструктивната част на проекта. Съответствието на обекта с архитектурния проект се гарантира от архитекти. За надзор над ВиК, ЕЛ и отоплителни системи се разчита на инженери със съответната специалност.

За обществени обекти и инфраструктура се използват услугите на Държавен технически надзор. За да бъде легитимен, надзорът трябва да притежава регистрация в Българска камара на строителните инженери и застраховка професионална отговорност.

Правоспособност

Специалистите, които могат да получат правоспособност за упражняване на строителен надзор, трябва да имат минимум три години стаж в строителството или контрола над него.

Лицензи и удостоверения

Притежаването на лиценз или удостоверение от Камарата на инженерите в инвестиционното проектиране е условие за получаване на права за извършване на строителен надзор. Тази дейност също подлежи на контрол, който се осъществява от Дирекцията за национален строителен контрол (ДНСК) и Камарата на инженерите в инвестиционното проектиране.

Лицензът за строителен надзор се издава след доказване на техническа компетентност, професионален опит и квалификация. Фирмата или юридическото лице подлежат на регистрация в съответния регистър, както и трябва да поддържат актуална документация за извършваните дейности.

Строителните надзорници периодично преминават допълнителни курсове за квалификация, сертифициране по международни стандарти и обучения по безопасност и екологични норми.

Конфликт на интереси

Избягването на конфликт на интереси подлежи на проверка. Това изисква да няма никаква връзка между инвеститора и представителите на строителния надзор.

Познаване на закона

За обективна и независима оценка на строителните дейности лицата, упражняващи строителен надзор, трябва да познават детайлно законовите разпоредби и да ги спазват.

Фирмен и независим строителен надзор

Съществуват два вида строителен надзор – независим и фирмен. Разликите между тях са важни както за инвеститорите, така и за контролните органи.

Фирмен строителен надзор

Фирменият надзор е контрол над строителните дейности, упражняван от самата строителна компания. Задачата му е да следи за спазване на стандартите за качество и ефективност, но не замества задължителния по закон независим строителен надзор.

Независим строителен надзор

Независимият строителен надзор се извършва от външна лицензирана компания, за да се осигури независим и обективен контрол над изпълнението на проекта. Тя носи отговорност всички строителни стандарти и законови изисквания да бъдат спазени. Този надзор е задължителен за обекти от първа до трета категория.

Промени в ЗУТ

През 2019 г. бяха приети промени в ЗУТ, които включват:

• Засилен контрол върху лицензираните фирми за строителен надзор
• Задължително участие на надзорника в подписването на актове и протоколи
• По-високи санкции за нарушения
• По-добра координация между строителния надзор, ДНСК и общинските власти

Промени, касаещи строителния контрол

• По-голяма отговорност за строителния надзор при допускане на нарушения
• Строг контрол и допълнителни проверки за строежите от първа до трета категория
• Дигитализация на процеса посредством електронни платформи, намаляващи възможността за корупция и злоупотреби
• Въвеждане на видеонаблюдение на строителните площадки

Ползи за инвеститорите и собствениците

Засиленият контрол върху строителните обекти определено носи ползи както за инвеститорите, така и за собствениците им, а именно:

• Намален риск от некачествено изпълнение и гарантирано качество
• Ограничаване на възможностите за сключване на корупционни сделки, манипулации и договорки
• Строга отчетност, бързо одобрение на проектите и решаването на потенциалните правни спорове
• Стойността на имотите с качествено строителство не само се повишава, но и се запазва с времето
• Намалява се рискът от потенциални инциденти

Избор на надежден строителен надзор

За да приключат успешно строителния проект, инвеститорът или бъдещият собственик трябва да изберат надежден строителен надзор.

Критерии за избор на надзорник

За да направите правилен избор на надзорник, придържайте се към следните критерии:

Опит и квалификация

• Колко години опит в сферата на строителния надзор има
• Сходни ли са с Вашия строеж проектите, по които е работил
• Образование и специализация на членовете в екипа
• Членство в професионални организации

Лицензи и разрешителни

• Регистрация в ДНСК
• Валидни удостоверения от съответните професионални организации
• Застраховка професионална отговорност, гарантираща покриване на евентуални грешки или пропуски

Отзиви и препоръки

• Мнения от предишни клиенти или партньори
• Онлайн отзиви в професионални форуми и платформи
• Препоръки от инвеститори, с които е работил
• Спечелени награди или участия в престижни проекти

Ясни договорни отношения

• Формулиране на конкретни задължения и обхват на дейностите
• Финансови условия и начина на плащане
• Процедури за отчитане на резултатите
• Клаузи за прекратяване на договора при неизпълнение на задълженията

Разходи за строителен надзор

Всеки отделен проект калкулира различни разходи за строителен надзор, базирани на:

• Категория и сложност на строежа, от които зависят ресурсите и времето за надзор
• Локацията влияе върху разходите за труд и следователно определя и стойността на строителния надзор
• Продължителността на строителния процес
• Проекти с високи изисквания за отчетност и контрол увеличават цената на услугата
• Утвърдени фирми с опит и висококвалифицирани специалисти обикновено предлагат услугите си на по-висока цена
• Допълнителни услуги като съдействие при въвеждане в експлоатация и юридически консултации също се заплащат

Средни цени за строителен надзор

Цените за строителен надзор като правило се изчисляват като процент от общата стойност на проекта. Средните ставки варират и в зависимост от категорията на строежа.

Обекти от IV и V категория

Това обикновено са еднофамилни къщи. Цените за надзор при тях се движат в границите от 2 000 до 5 000 лв. Стойността зависи от площта и сложността на обекта.

Обекти от I до III категория

В тази група влизат административни и жилищни сгради. За тях се заплаща между 1 и 2 % от строителната стойност на обекта.

Индустриални и инфраструктурни обекти

Надзорът върху мащабни проекти като пътища, мостове и фабрики се оценява на между 3 и 5% от общата стойност на проекта.

Реконструкции и ремонти

Необходимостта от адаптиране към съществуващата структура, реконструкции и реновации обикновено повишава стойността на строителния надзор.

Ползи от инвестиране в качествен строителен надзор

Въпреки значителните разходи, инвестирането в качествен строителен надзор има редица ползи.

• Осигурява гаранция за спазване на строителните норми
• Намалява риска от използване на некачествени материали и лошо строителство
• Минимизира бъдещи разходи за ремонти
• Ускорява процеса по узаконяване и въвеждане в експлоатация
• Повиша стойността на имота
• Осигурява юридическа защита при съдебни спорове

Заключение

Качественият строителен надзор гарантира сигурността и прозрачността на процеса, водещ до успешна и безпроблемна реализация на проекта. Изборът на компетентен и надежден надзорник е инвестиция в сигурността и качеството на изпълнение на строителните дейности. Внимателната преценка на опита, лицензите и репутацията му ще Ви помогне да вземете правилното решение и да избегнете потенциални проблеми. Упражняването на строг контрол в строителството гарантират по-добри резултати както за инвеститорите, така и за крайните собственици на имоти.